記者 李爽

8月18日晚報4版刊登的《市民楊先生的煩心事——買房未過戶 聯系不上賣方惹麻煩》的報道，引起不少市民的關注。在市區一家二手房交易公司工作的閆先生23日致電晚報熱線，說市民在購買二手房時，經常會遇到被抵押的房源。閆先生提醒市民在購買這類房源時，應注意以下事項。

房產被抵押 情況分三種

閆先生說，市民若看中房子，先和賣方商談價格，意見達成一致后，買賣雙方一起到市政務大廳不動產查詢窗口查詢房產情況。

查詢時，房主本人向窗口工作人員出示身份證原件，即可查詢到此房子有無被查封、被抵押和異議登記等。若房子存在這些情況，購買者要謹慎對待。

房產被抵押分3種情況：一種是被銀行抵押，一種是在土地部門作他項權利抵押，這兩種情況都屬正規手續，可在不動產查詢窗口查詢到。

第三種情況則屬于民間抵押，可能沒有履行登記手續，只是私下寫個字據，所以在不動產查詢窗口是查詢不到的。這種情況購買者要特別注意。

根據情況 分別解決

對于前兩種情況的解決辦法，看賣方有無能力償還貸款。

若有能力，賣方到銀行或有關部門還款，拿到貸款結清證明，辦理解除抵押手續。

若沒有能力，買方可以先替賣方償還貸款，同時賣方給買方打借條（借條上要明確注明借款用途、借款時間和借款期限）。拿到貸款結清證明后，辦理解除抵押手續。

第三種情況的解決辦法：要求賣方提供房子的真實信息，即有無被查封、被抵押和異議登記等情況，若賣方告知真實情況便罷；若不清楚賣方是否隱瞞情況，買方可以要求并請賣方寫一份房產未被查封、被抵押和異議登記，以及在開發商處沒有欠款等情況的聲明。

有了這份聲明，以后若知曉房子有爭議，這份聲明可作為賣方在房產交易過程中存在欺詐行為的證據。

辦理流程要清楚

閆先生說，被抵押的二手房交易，辦理流程一般分為六個步驟：簽合同，交定金，還清貸款，解除抵押，買賣面簽，付清余款。

若是買方替賣方還貸款的，還需要注意做好這些事項：

雙方約定時間，到有關部門辦理還貸款手續。

買方替賣方還款后，賣方給買方打借條（借條上注明此借款是賣方用來償還尾款，還要注明借款時間和借款期限，一般為15天至2個月）。然后驗房，到物業查看是否有欠費，若有，賣方補交所欠費用后，將房屋鑰匙交到中介手中。

買賣和中介三方到銀行，買方將貸款轉到賣方賬戶上，銀行出具貸款結清證明。賣方拿著證明去土地部門辦理解除抵押，申請買賣面簽。

面簽當天，賣方把借條轉為首付款收條。

面簽通過（1個月）后，辦理過戶。買方拿上新房本，聯系銀行辦理他項抵押手續。拿上他項權證后，買方再付購房余款。

注意幾個事項

閆先生提醒市民，購買二手房首先看房子是不是大產權，能不能辦下房產證；其次看房產有無被查封、被抵押和異議登記等情況；若是被抵押的房產，需要把自己的征信流水了解清楚。另外，低于市場價的房子要慎買。

如果賣方只收現金，賣方的銀行卡有可能被凍結，可能存在官司糾紛。買方需到銀行、法院等部門了解清楚，謹慎對待,以免即將交易的房產以后被法院執行。

了解房產土地性質、有無土地手續。有的房子屬歷史遺留問題，在當時可以被抵押。隨著政策變化，目前辦抵押要看房產土地性質和有無土地手續。所以貸款購房者要留意這方面，以免到銀行貸不下款。

在選擇房產中介方面，正規的房產中介公司在管理部門有備案，公司有營業執照。市民盡量選擇大品牌的中介公司，這類公司在業務管理、服務客戶等方面更專業、更成熟。