記者 張君蓉

有過買房經驗的人都知道，無論是買新房還是買二手房，出于約束交易行為的目的，買賣雙方一般都會以定金的形式將事情先定下來。交了定金，賣方就會把房子給買方留著，買方也不必擔心房價浮動。但是，日常生活中，也經常會遇到因為各種原因，買賣行為在交了定金后沒有繼續進行下去的情況。一旦出現這種情況，定金該如何處置？我們一起來看兩個案例。

買方違約，購房定金不予退還

2020年9月25日，王女士和婆婆經中間人尉先生介紹，相中了任先生的一座小院，并達成口頭買賣協議，約定價款36萬元。當天，王女士支付給任先生購房定金5000元，任先生也給其出具了一份收款收據，載明收到王女士購房定金“伍仟元整”，并將鑰匙交付給王女士。一周后，王女士的婆婆來到尉先生家，稱兒子從國外回來想去太原買房，不想購買任先生的房屋了。尉先生表示自己只是牽線人，讓他們自行解決。過了一段時間，王女士的婆婆又來到尉家，要求退房，當時任先生也在現場，雙方因為定金問題不歡而散。2021年2月，任先生將該房屋賣與他人。雙方就定金退還問題多次協商無果，2024年1月，王女士訴至芮城縣人民法院，請求任先生雙倍返還定金1萬元。

法院經審理認為，定金系作為債權的擔保而由債務人向債權人作出的給付。違約定金是以定金擔保債務的履行，如果給付定金的一方不履行債務，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。這個案子中，原、被告經中間人介紹就房屋買賣達成口頭協議，系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，原、被告之間房屋買賣合同成立并有效。原告給被告購房定金5000元，被告給原告出具收款收據一份，雙方之間定金合同成立并有效。

定金該不該退還，退還多少，主要是看任先生在履行其與王女士的案涉房屋買賣合同中是否存在違約。對此，王女士與任先生雙方對案涉房屋買賣合同履行過程中誰違約導致合同目的不能實現說法不一，王女士稱雙方達成口頭協議第六天，其想找任先生簽訂書面合同，對方一直推脫，并將房屋賣與他人，系任先生違約，應雙倍返還定金；任先生辯稱系買方違約在先，并申請案涉房屋買賣的中間人尉先生出庭作證。尉先生證實王女士的婆婆即本案的委托訴訟代理人魏女士說不想要任先生的房屋了，之后任先生才將房屋賣與他人。法院認為，尉先生系案涉房屋買賣的中間人，參與了房屋買賣協議履行的整個過程，系了解案件情況的知情人，對尉先生的證言予以采納。王女士又提出，其婆婆的行為不能代表自己的意思，即使其婆婆提出退房，任先生也應與她本人核實。任先生認為，王女士的婆婆從始至終參與房屋買賣的協議、履行、退房，及發生爭議后的處理，包括此次案件的訴訟，王女士的婆婆也是一直作為王女士的代理人，所以他認為，王女士婆婆的意思可以代表王女士的意思。法院認為，任先生覺得王女士婆婆的行為能夠代表王女士的意思，符合常理，故王女士主張任先生違約，理據不足。

根據法院查明的事實，系原告因故不積極履行房屋買賣合同義務，導致合同目的不能實現，后被告才將房屋賣與他人，其無權要求被告返還定金。故對原告請求被告雙倍返還定金10000元的主張，法院不予支持。

宣判后，王女士提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官說法：本案中，定金條款形成的時間、定金的交付時間均在房屋買賣主合同訂立之后，雙方約定的定金是為了擔保房屋買賣主合同義務的履行，系違約定金，如果給付定金的一方不履行債務，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。判斷雙方在房屋買賣合同履行過程中誰違約導致合同目的不能實現，雙方說法不一，在一方申請證人出庭作證時，人民法院應根據證人的身份、狀況等對證人證言綜合分析作出判斷。另一方不認可證人證言，應提供相應的證據支持自己的主張，否則，應承擔不利后果。判斷是否構成表見代理，應根據行為人的身份、參與程度、相對人是否是善意且無過失的等進行判斷。另外需注意，根據《擔保法司法解釋》規定，如果購房定金超過了房價總額的百分之二十，那么超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超出20％的部分就不屬于購房定金，不適用法律關于定金的規定。

賣方違約，購房定金雙倍退還

今年9月，當孩子們都高高興興地步入校園時，作為家長的李先生卻因孩子上學的事情陷入了一場糾紛，究竟是怎么回事？

李先生的孩子今年9月“小升初”。為讓孩子接受到更好的教育，李先生想讓孩子到縣城某中學上學，便與妻子商量在該中學附近購置一套房屋。今年7月，經過多方打聽，李先生得知王先生在附近有套房子準備出售，于是聯系其了解相關事宜。經過協商，雙方很快簽訂了房屋買賣定金合同，李先生將2萬元定金支付給王先生，約定8月16日前簽訂房屋買賣合同。

臨近開學，李先生聯系王先生協商房屋買賣事宜，王先生卻一直推脫，直到過了約定的期限，都沒與李先生簽訂合同。故此，李先生的孩子只能在另外一所學校報名就讀。現孩子已在其他學校上學，李先生也不需要購買該房屋，便聯系王先生要求返還購房定金，但遭到拒絕。多次協商無果后，李先生將王先生訴至新絳縣人民法院，要求其雙倍返還購房定金。

收到案件后，法院立即聯系原、被告了解情況。原來，王先生兄弟四人，這個房屋并非王先生單獨所有。房屋是其父母的，父母過世后因該房屋比較破舊，一直無人居住，故兄弟幾人也未就該房屋進行分割。在與李先生簽訂房屋買賣定金合同后，王先生才開始與其他兄弟協商房屋的分割問題，但協商過程中幾人產生分歧，導致其未能按期過戶給李先生。

在了解了原、被告雙方的意愿后，法院經過雙方同意，安排對案件先行進行調解。調解員認為再促成房屋買賣已無可能，只能在定金的返還金額上著手。于是調解員先與王先生進行溝通，告知其確實存在違約行為，依據雙方簽訂的合同其應雙倍返還定金。同時勸解李先生，事情因其簽訂合同時審查不嚴所致，如進入訴訟程序耗時耗力，不妨適當讓步。經過數次的耐心溝通，雙方達成調解協議，王先生一次性返還李先生2.3萬元。

◆法官說法：定金是債的一種擔保方式，是指合同當事人一方為了保證合同履行而預先向對方支付一定數額的金錢。《中華人民共和國民法典》第五百八十七條規定，債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。同時，也提醒購房者，在簽訂合同時務必注意核實房屋所有權人、房屋是否被人占用等相關信息，并在簽訂合同時明確關于交付的具體時間、地點，以防履行合同時雙方產生爭議。