□記者 李爽

核心導讀

“在東區看中了一套二手房，該房產房貸尚未還完，聽說二手房可以帶押過戶，想了解帶押過戶如何辦理？需要遞交哪些資料？”“辦理帶押過戶需要注意哪些問題？”

3月30日，國家自然資源部、中國銀保監會正式印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。近日，晚報熱線2233366陸續接到市民電話，咨詢有關房產帶押過戶事宜。

為此，5月29日，記者采訪了市政務服務中心不動產窗口（以下簡稱“不動產窗口”）和中國建設銀行股份有限公司運城分行個貸中心（以下簡稱“個貸中心”）的工作人員。

?不動產窗口：

需征得貸款銀行同意 資料齊全3個工作日出證

市政務大廳不動產窗口工作人員說，存量房（二手房）有抵押，帶押過戶首先需要征得抵押權人（貸款銀行）同意，由銀行與售房人、買房人走完征信查詢等流程，出具抵押合同、借款合同、帶押過戶申請書、詢問筆錄、不動產登記證明（他項權證）等資料，銀行、售房人、買房人三方到場簽字，手續、資料齊全即可辦理，辦理后3個工作日即可出證。

所以有意向通過帶押過戶買售房產的人，首先應了解貸款銀行是否開通此項業務。就目前來看，在不動產窗口辦理過帶押過戶業務的有工行和建行兩家銀行。

?銀行辦理流程：

分為四個步驟

個貸中心的工作人員說，帶押過戶是指在申請辦理已抵押不動產登記時，無需提前歸還原貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。辦理帶押過戶手續分為4個步驟。

發起申請：買賣雙方達成買賣意向，向銀行提出申請，買方提交申請貸款資料，賣方提交提前還貸和“帶押過戶”申請。

銀行審批：買賣雙方與銀行簽訂《二手房“帶押過戶”三方協議書》，明確三方同意二手房“帶押過戶”，銀行發放買方貸款后有限代償還賣方貸款余額。買方貸款審批通過后由買賣雙方申請二手房資金監管賬戶，用于存放買方首付款及發放買方購房貸款。

聯合辦理：買方購房首付款及貸款應全額轉入資金監管賬戶，若不足以結清賣方原貸款的，賣方需同步補足款項至監管賬戶。隨后，銀行出具《抵押權人同意不動產轉移登記的函》，買賣雙方備齊過戶有關資料，向銀行營業場所的不動產業務代辦點提交二手房“帶押過戶”申請及資料。

資金結算：銀行依據買方抵押權登記結果向資金監管賬戶發放買方購房貸款，資金監管方按約定代為劃轉結清賣方原貸款，剩余款項轉至賣方指定賬戶。銀行開具原賣方貸款還清證明，不動產登記機構辦理房屋抵押權注銷登記。

?優勢：

降低交易成本

個貸中心的工作人員說，推行帶押過戶業務，有以下3個好處。

有利于降低房屋交易成本，激發市場交易活力；

有助于政府優化營商環境，深化不動產登記與金融業務的協同；

破解了傳統二手房“先還后賣”模式所帶來的交易成本高、群眾來回跑、流程環節多、轉貸成本高等問題，將原本抵押注銷、房產轉移、抵押3個環節整合為一項抵押權變更與不動產轉移登記的并聯業務，大幅降低交易成本。

?辦結時間：

7個工作日辦妥銀行業務

在建設銀行辦理征信等所有手續時，只要遞交的資料齊全、符合規定，一般7個工作日即可完成銀行業務。

?律師提醒：

相關方需注意4個問題

山西君宜（運城）律師事務所律師呂媛、梁趙鑫提醒市民及貸款銀行，辦理帶押過戶需注意4方面問題。

首先，交易房產的產權明晰、無查封，可進入房地產市場流通，且除原貸款抵押外未設立其他抵押、未設立居住權。

其次，售房人（原貸款借款人）售房款需優先用于償還原貸款。對于賣房者來說，“帶押過戶”不用還清房貸就出售二手房，但并不意味著免除了賣房者償還房貸的責任——如果出售二手房所得款項不足以償還房貸，賣房者還需通過其他方式籌措款項。

再次，對于買房者來說，“帶押過戶”降低了交易過程中的資金墊付風險，但仍需關注二手房本身是否存在限制交易等條款。

最后，“帶押過戶”往往要涉及資金擔保機構，需要簽訂新合同。各方都要仔細檢查具體合同條款，防止在新合同訂立過程中出現新風險。