三思而行 記者 衛行智 作

◆事情經過

看上一套二手房

協商一致推遲過戶

2019年年底，楊先生在市區一小區看中了一套面積為120平方米的精裝房，該房房主劉先生是2018年11月份買的房，屬按揭貸款，還貸期10年。

經過多次協商，最終楊先生和劉先生約定：房屋價格為88萬元，楊先生向劉先生首付34萬元，2020年12月1日辦理過戶手續。之所以不馬上辦理過戶，是因為房子滿兩年后過戶，劉先生不用繳增值稅。另外辦理過戶手續，劉先生需要拿出一筆錢還銀行貸款，而他暫時拿不出錢還貸，到2020年年底資金就寬裕了，正好也過了兩年，一舉兩得。楊先生覺得劉先生的理由合情合理，就答應了。

據楊先生說，當初看中這套房子，一方面是小區環境好，物業管理等方面也很規范，房間整體設計布局也很合理，而且是裝修好的，和新房差不多。劉先生在外地的生意做大了，一家人計劃常住外地，所以想把運城這套房子出手，之所以價格優惠，是想盡快拿上錢。

楊先生是一個謹慎的人，在看中這套房子后，他經過多方打聽了解，確定此房沒有一房多賣和其他糾紛。再經過對比，他感覺房價的確比同類型房子便宜。

為了穩妥起見，楊先生托熟人找了一家房產中介公司提供服務，楊先生和劉先生簽訂了房產交易合同。按照合同約定，買賣雙方履行各自義務。

中途出麻達

賣方躲債聯系不上

但就在前兩天，楊先生接到一個陌生人的電話，問他是不是購買了劉先生一套房子，對方稱劉先生在外面欠了錢。陌生人提醒楊先生留個心眼，因為劉先生已到外地躲債去了。

聽到這個消息，楊先生一下子慌了，他趕緊帶上有關資料，來到銀行查詢，發現近兩個月劉先生的確沒有還貸。他打劉先生的電話一直沒人接聽。經多方打聽，楊先生找到劉先生的母親，劉先生的母親說兒子在外地，她也聯系不上，沒有辦法。

楊先生找到房產中介，中介公司的業務員說，公司簽合同，在格式合同基礎上也要尊重房產交易雙方的意愿，補充協議是楊先生和劉先生共同約定的，公司沒有過錯。

無奈之下，楊先生撥打晚報熱線尋求幫助。    

◆律師觀點

賣方存在違約

楊先生可通過法律途徑維權

就楊先生遇到的問題，山西旭辰律師事務所律師王軍杰說，《物權法》規定，不動產物權（包括房屋所有權）的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

楊先生與劉先生約定推遲房產過戶，而劉先生在推遲的時段里未按約償還房屋貸款，現該房屋仍登記在劉先生名下，還辦理了抵押登記，若劉先生確無能力償還貸款，銀行有權對其提起訴訟或申請實現擔保物權，且銀行對于該房屋的拍賣、變賣款項享有優先受償權，所以對于楊先生而言，不僅面臨房屋無法交付的風險，更面臨劉先生無力退還購房款的風險。  

根據《合同法》的相關規定，結合該房產交易合同中楊先生與劉先生對轉讓房屋價款及支付方式、變更登記等內容的自愿約定，因該合同系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，即為合法有效合同。 

對于簽訂的房產交易合同，雙方均應受其約束，按約履行各自應承擔的義務。但經楊先生了解，劉先生近兩個月并未償還房屋貸款，顯然劉先生并未按合同約定履行其應承擔的義務，其行為已構成違約。楊先生可根據合同約定，要求劉先生繼續履行；若合同約定劉先生對此應向楊先生支付違約金的，楊先生亦可主張違約賠償。另外，若劉先生的違約行為符合合同解除條件的，楊先生也可要求解除該合同。

中介公司作為居間方，應根據法律規定及合同約定履行自身義務，包括將訂立合同的事項向委托人如實報告，不得隱瞞或提供虛假情況，損害委托人的利益。就楊先生反映的事實中，若中介公司存在隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害楊先生的利益的，楊先生可要求中介公司返還已支付的傭金并承擔損害賠償責任。

對于以上幾個方面，若楊先生與劉先生或中介公司協商不成，建議盡快通過法律途徑維護自己的合法權益。

◆律師提醒

大額支出要先考慮風險

不要被利益蒙蔽雙眼

王軍杰律師在此提醒市民，在遇到購房等需要大額支出時，首先要考慮風險，不要被利益蒙蔽雙眼,在購房時遇到所購房屋被抵押時，盡量不要選擇交易。

如果確實需要，建議盡量縮短交易時間，及時結清過戶，并要對交易對方的信息盡可能了解，或讓其出具征信報告，查詢其有無涉訴案件，有無大額銀行貸款等信息，從而將交易風險盡可能降低；另外應簽訂書面合同，對標的、數量、履行期限、違約責任、爭議解決方式等進行明確詳盡的約定。

最后提醒市民均應遵守誠實信用原則，按約全面履行自身義務，且若合法權益受到侵害時，應通過法律途徑進行解決。           記者 李爽